Stand: 11.12.2018
S-Immofin – “Ein Unternehmen der Erste Bank -Gruppe und der Sparkassen”:
Die österreichische S-IMMOFIN – s Immobilienfinanzierungsberatung GmbH – “ein Unternehmen der Erste Bank-Gruppe und der Sparkassen“, also eine Tochtergesellschaft der “Erste Bank” und weiterer Sparkassen aus dem österreichischen Sparkassenverbund wurde mit ihren Beratern auch in Deutschland tätig. Sie wandte sich u.a. hinsichtlich Immobilienfinanzierungen an deutsche Kunden und empfahl diesen, entweder schon vorhandene Immobilien-Darlehen auf Fremdwährungskredite in Schweizer Franken umzuschulden oder von Anfang an zur Finanzierung einer Immobilie ein Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken aufzunehmen. Nach Aussage von Geschädigten wurde der S Immofin auch dadurch ein gewisser Vertrauensvorschuss im Hinblick auf eine seriöse Beratung entgegengebracht, das diese unter dem typischen, den deutschen Darlehensnehmern von deutschen Sparkassen bekannten, Sparkassenlogo auftrat.
Beratung zur Fremdwährungs-Finanzierung – Fremdwährungs-Kredit zur Hausfinanzierung in Schweizer Franken (CHF):
Während der Beratungsgespräche wurde den Kunden – wie uns aus zahlreichen Schilderungen bekannt gewordenen ist – vorgespiegelt, dass sich die Hausfinanzierung über einen Fremdwährungskredit in Schweizer Franken (CHF) deutlich günstiger gestalte als bei einem auf EURO lautenden Darlehen. Nach eingeholten Recherchen liegen uns hierzu inzwischen auch entsprechende Schriftstücke vor. So ist z.B. von einer erheblichen Zinsersparnis von ca. 30 – 40 % oder von einem Vorteil der Zinsdifferenz aufgrund höherer Zinsen im Tilgungsträger (z.B. fondsgebundene Lebensversicherung) als im Darlehen die Rede. Des Weiteren wurde eine Absicherung der Zinsen durch Zinscaps hervorgehoben.
Risiken bei Fremdwährungs-Darlehen:
Solche Fremdwährungsdarlehen sind aber mit ganz erheblichen Risiken, wie z.B. der Währungsschwankungen (Volatilitäts-Risiko), der wirtschaftlichen Folgen einer schweren Abwertung, des Verfahrens zur Umrechnung der ausländischen Währung, der Unterschiede zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis hinsichtlich einer ausländischen Währung, der Konvertierung der Darlehenssumme, etc. behaftet.
Deshalb fordert z.B. der Europäische Gerichtshof (EuGH) in seiner Entscheidung vom 30.04.2014 (C-26/13) eine umfassende Aufklärung des Bankkunden über solche Risiken.
Verstärkt durch die Aufhebung des Mindestkurses des Schweizer Franken gegenüber dem EURO durch die Schweizer Nationalbank im Januar 2015 haben sich Währungsrisiken bereits realisiert und zu massiven Verlusten geführt.
Währungsrisiken – Provisionen – kein effektiver Zinssatz ausgewiesen:
Es sind aber nicht nur diese einem Fremdwährungsdarlehen immanenten Risiken, die inzwischen zu einem massiven Problem für die Darlehensnehmer von Schweizer-Franken-Darlehen geworden sind.
Hinzu kommen hinsichtlich der über die S-Immofin vermittelten Kredite auch noch erhebliche Provisionen, die der Kreditnehmer zahlen muss.
Bei der Prüfung von über die S-Immofin vermittelten Kreditverträgen ist uns zudem aufgefallen, dass dort kein Effektivzinssatz angegeben ist. Gerade aber der effektive Zinssatz soll dem Darlehensnehmer einen Vergleich der Darlehenskonditionen ermöglichen. Nach unseren Berechnungen liegen die effektiven Zinssätze, die den Kunden verschwiegen wurden, sogar bei bis zu ca. 10 %.
“Erste Bank” und weitere österreichische Sparkassen als Vertragspartner des Fremdwährungs-Darlehens/-Kredits:
Vertragspartner der Fremdwährungs-Kredite ist nicht die zunächst gegenüber den deutschen Bankkunden aufgetretene S-Immofin geworden. Kreditgeber bzw. Darlehensgeber sind österreichische Finanzinstitute, wie z.B. die Erste Bank der österreichischen Sparkassen AG “Erste Bank” und weitere österreichische Sparkassen.
Bewertung:
Nach unserer Bewertung muss sich aber der Darlehensgeber, also hier die “Erste Bank” bzw. die jeweilige österreichische Sparkasse die Aufklärungs- und Beratungsfehler der S-Immofin zurechnen lassen. Dies gilt insbesondere aufgrund der uns vorliegenden Beweismittel, aus denen die Zusammenarbeit mit der S-Immofin hervorgeht.
Schadensersatz:
Wurde aber der Darlehensnehmer im Rahmen der Finanzierungsberatung – wie der Bundesgerichtshof (BGH) u.a. mit Urteil vom 19.12.2017 (Az.: XI ZR 152/17) entschieden hat – nicht über die spezifischen Risiken (z.B. die Risiken der Anbindung des Vertragszinses an die Wechselkursentwicklung des Schweizer Franken zum Euro und die Auswirkungen der Wechselkursschwankungen auf den Umfang der Zahlungsverpflichtung) aufgeklärt, so stehen ihm Schadensersatzansprüche gegen die Bank zu.
Widerruf des Darlehens:
Daneben kommen auch Möglichkeiten zum Widerruf des Fremdwährungsdarlehensvertrages in Betracht, die dann die Rückabwicklung des Darlehensverhältnisses zur Folge haben.
Empfehlung:
Wir können den Darlehensnehmern, die Ihre Immobilienfinanzierung über die S-Immofin vorgenommen haben und die nicht über die erheblichen Risiken des Fremdwährungskredits in Schweizer Franken aufgeklärt worden sind, nur raten, tätig zu werden, bevor später evtl. die Bank wegen einer zu hohen offenen Darlehensvaluta eine Nachbesicherung fordert oder die offenen Darlehensvaluta später nicht bedient werden kann.
Wird hier zu lange zugewartet, gehen Sie das Risiko ein, dass Ansprüche später verjährt oder Gestaltungsrechte verfristet sind.
Unser Angebot an Sie:
Da eine individuelle Prüfung hier unerlässlich ist, bieten wir den Geschädigten zur Orientierung eine kostengünstige Erstberatung an.
Hierbei profitieren Sie von unserer Erfahrung, der Bündelung von Parallelfällen und den uns bereits vorliegenden Rechercheergbnissen, Beweismitteln und Gutachten.
Falls Sie rechtsschutzversichert sind, fragen wir bei Ihrer Rechtsschutzversicherung um Kostendeckung an.
Rufen Sie uns an: (0681) 96 87 89-0 oder schreiben Sie uns: kanzlei@ts-rechtsanwaelte.de
