SHB – BusinessPark Stuttgart – Stundung – Insolvenz?

Hinweis

21.06.2024

Aktuell werden die Anleger des geschlossenen Immobilienfonds „BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG“, die ihre Beteiligung zum 31.12.2023 gekündigt hatten, seitens des Fonds zur Vermeidung einer Insolvenz zur Stundung des Auseinandersetzungsuthabens aufgefordert. Dies gründet darin, dass der Fonds nicht über die ausreichende Liquidität verfüge, um u.a. die Ratenzahlungen zum 30.06.2024 zu bedienen.

BusinessPark Stuttgart Fonds – Stundung oder Insolvenz?

BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG – SHB Innovative Fondskonzepte AG:

Da wir uns schon seit längerer Zeit mit den seitens der SHB Innovative Fondskonzepte AG aufgelegten und von der Saturia GmbH verwalteten sog. SHB-Fonds, an denen sich Anleger u.a. als mittelbare Kommanditisten mit einer Einmaleinlage oder einer in Raten zu zahlenden Einlage – sog. „RENDITEMAXX“, „Clevere KOMBI“, „IMMORENTE“ oder „IMMORENTE Plus“ – beteiligen konnten, beschäftigen, ist uns auch der Fonds „SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. BusinessPark Stuttgart KG“, der zwischenzeitlich in „BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG“ umbenannt wurde, nicht unbekannt.

Kündigung – Anspruch auf Auseinandersetzungsguthaben:

Nach § 27 des uns vorliegenden Gesellschaftsvertrags kann dieser SHB-Fonds „BusinessPark Stuttgart“ unter Beachtung der dort näher geregelten Frist und Kündigungsmodalitäten jeweils zum Jahresende, erstmals seit dem 31.12.2022 ordentlich gekündigt werden. Dem Anleger, der sein Kündigungsrecht ausgeübt hat, steht dann als ausscheidender Gesellschafter ein Anspruch auf Auszahlung des auf seinen Fondsanteil entfallenden Auseinandersetzungsguthabens zu. Dieses soll nach den Ausführungen der Fondsgesellschaft in drei Jahresraten fällig werden.

Fehlende Liquidität – Stundung:

Wie aber nun die „BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG“ ihren zum 31.12.2023 gekündigten Anlegern mit Schreiben vom 12.06.2024 mitgeteilt hat, fehle es dem Fonds an einer ausreichenden Liquidität, um die erste Rate des Auseinandersetzungsguthabens zum 30.06.2024 auszuzahlen. Zwar werde erwartet, dass der hinsichtlich der Fondsimmobilien zu erzielende „Verkaufserlös sehr deutlich über der Darlehensvaluta und der Summe der gestundeten Auseinandersetzungsuthaben liegen“ werde. Jedoch musste der Fonds auch eingestehen, dass „Finanzierungsanfragen an zahlreiche Kreditinstitute gestellt“ worden seien, die „im Ergebnis bisher erfolglos verliefen„. Die derzeit finanzierende Bank sei zu einer Prolongation der zum 28.06.2024 fälligen „Restvaluta von rd. 34,5 Mio. EUR“ u.a. nur dann bereit, wenn derzeit keine Auszahlungen der Auseinandersetzungsguthaben an die Anleger erfolgen. Hierzu heißt es: „Die Zustimmung zur Stundung ist somit wesentlich für die Prolongationsentscheidung der Bank„.

Stundungsvereinbarung:

Deshalb wurden die Anleger nun unter einer aus unserer Sicht äußerst kurzen Fristsetzung bis zum 24.06.2024 aufgefordert, der ihnen übermittelten Stundungsvereinbarung zuzustimmen. Diese sieht u.a. „für die am 30.06.2024 und 30.06.2025 zur Zahlung fällig werdenden Beträge des Auseinandersetzungsguthabens die Stundung bis zum 30.06.2026 (Stundungszeitraum)“ vor.

Insolvenz – Insolvenzverwalter:

Für den Fall, dass die Anleger dieser Stundungsvereinbarung nicht zustimmen sollten, wird im Schreiben der „BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG“ vom 12.06.2024 bereits darauf hingewiesen, dass „eine sofortige Darlehensrückführung zwangsläufig nicht möglich“ sei. Dies habe eine „Insolvenzantragspflicht“ zur Folge habe und führe „zu einem Insolvenzverfahren der Fondsgesellschaft„.

Bewertung – Erfahrungen:

Für uns ist nicht nur die äußerst kurze Fristsetzung, mit der die Anleger – wie uns auch von Mandanten geschildert wurde – unter Druck gesetzt werden, sondern die ganze Vorgehensweise des Fonds „BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG“ fragwürdig.

  • Sollte die Fondssituation so sein, wie im Schreiben vom 12.06.2024 geschildert, offenbart diese aus unserer Sicht eine nicht hinreichende Liquiditätsplanung. Denn die erste Rate der Auseinandersetzungsguthaben soll erst zum 30.06. des auf das Ausscheiden folgenden Jahres fällig werden. Zudem ist zu bedenken, dass das Ausscheiden aufgrund einer ordentlichen Kündigung wiederum eine Kündigungfrist von sechs Monaten zum Jahresende voraussetzt. Hinzu kommt, dass bereits aufgrund der zum 31.12.2022 erfolgten erstmaligen Kündigungen ein erforderlicher Verkauf von Immobilien hervorsehbar war.
  • Auch erachten wir die Konditionen der sog. „Stundungsvereinbarung“ für die Anleger nicht für besonders attraktiv. Dies gilt bereits für eine Verzinsung von 2,5% p.a. Zwar ist es richtig, dass der Gesellschaftsvertrag für die noch nicht ausgezahlten Raten des Auseinandersetzungsuthabens einen solchen Zinssatz vorsieht. Jedoch hätte aus unserer Sicht auch die aktuelle Zinsentwicklung am Kapitalmarkt herangezogen werden können. Dabei spielt es auch eine Rolle, dass der Gesellschaftsvertrag der „BusinessPark Stuttgart Fonds“ nach unserer Bewertung keine klare Regelung für den Fall enthält, dass der Fonds zur Auszahlung der Auseinandersetzungtsguthaben nicht über die erforderliche Liquidität verfügt. Andere Fonds sehen nach unseren Erfahrungen für solche Fälle eine deutlich höhere Verzinsung vor.
  • Ohnehin erachten wir die gesellschaftsvertragliche Regelung in § 30 Ziff. 4. des Gesellschaftsvertrags der „BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG“ hinsichtlich der Fälligkeit der Raten des Auseinandersetzungsguthabens nicht für hinreichend deutlich.
  • Im Übrigen hätten wir uns im Schreiben der Fondsgesellschaft vom 12.06.2024 weitere Angaben als Entscheidungsgrundlage gewünscht. So wird z.B. nicht einmal die Höhe des Betrags der (vorläufigen) Auseinandersetzungsguthaben genannt, den der Fonds insgesamt oder auch nur für die erste fällige Rate zum 30.06.2024 an die zum 31.12.2023 ausgeschiedenen Anleger zu zahlen hat.
  • Letztlich lassen die seitens des Fonds ergebnislos geführten Finanzierungsverhandlungen und die seitens der derzeit noch finanzierenden Bank geforderte Stundungsvereinbarung für die Prolongation erhebliche Fragen und Zweifel bei uns aufkommen.

Erstberatung – Unser Angebot an Sie:

Welche rechtlichen Möglichkeiten für diejenigen Anleger, die ihre Beteiligung an der „SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. BusinessPark Stuttgart KG“ bzw. nun „BusinessPark Stuttgart Fonds GmbH & Co. KG“ schon gekündigt haben, wie auch für diejenigen, die ihre Beteiligung noch nicht gekündigt haben, bestehen, gilt es im Einzefall zu bewerten und zwar auch bereits im Hinblick auf eine etwaige Insolvenz.

Da hierfür eine individuelle Prüfung unerlässlich ist, bieten wir betroffenen Anlegern zur Orientierung eine kostengünstige Erstberatung an.
Sofern Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, prüfen wir deren Eintrittspflichten und fragen für Sie um Kostendeckung an.

Falls Sie mehr erfahren möchten, so rufen Sie uns an: (0681) 96 87 89-0 oder schreiben Sie uns eine E-Mail: kanzlei@ts-rechtsanwaelte.de

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