15.01.2019
Pflegeimmobilie – Kapitalanlagen:
Aktuell werden auf dem Markt verschiedene Kapitalanlagen zu Pflegeimmobilien (Pflegeimmobilien) angeboten. Die häufigsten Anlageformen sind geschlossene Immobilienfonds (Anbieter sind z.B.: ILG-Gruppe, IMMAC Immobilienfonds GmbH, INP-Gruppe), Direktinvestments (Erwerb einer Pflegeimmobilie, Kaufvertrag mit Darlehen), Crowdfunding/ -investing (Crowdinvesting-Plattformen sind z.B.: companisto, zinsland oder bergfuerst), Nachrangdarlehen.
Risiken bei der Investition in Pflegeimmobilien:
Zunächst ist zu beachten, dass es sich bei einer sog. Pflegeimmobilie um eine Spezialimmobilie handelt und zwar z.B. in Gestalt kompletter Einrichtungen, als einzelnes Appartement, als Alters- oder Pflegeheime, als Wohnheim mit angeschlossener Pflege oder als gemischte Heime aus Wohnheim (mit betreutem Wohnen) und Pflegeheimen.
Spezielle Risiken:
Schon aus dem Umstand der Spezialimmobilie resultieren diverse Risiken, da eine andere Nutzung der (Pflege)Immobilie nur eingeschränkt möglich ist.
- Daher spielt der Standort eine maßgebliche Rolle. Wird dieser falsch gewählt, kann dies zu mangelnder Auslastung führen. Es kommt also maßgeblich darauf an, ob eine gründliche und objektive Bedarfsanalyse und ein umfassendes Gutachten erstellt wurden. Die Eigenschaften des Standorts können sich auch nachträglich verändern (Verschlechterung der Infra- und Sozialstruktur).
- Auch die Größe des Objekts muss hinterfragt werden: Kleine Einrichtungen können langfristig u.U. nicht rentabel betrieben werden; bei (zu) großen Einrichten kann es hingegen zu Überkapazitäten kommen.
- Es kann zu Veränderungen an die Anforderungen einer Pflegeimmobilie kommen, die nur schwer vorhersehbar sind. Geänderte bauliche Vorgaben (z.B. bei der Sicherheitsausstattung), sich ändernde Ansprüche der Bewohner sind nur einige Faktoren.
- Auch die politischen Ziele können sich ändern und folglich auch zu einer geänderten Förderung führen.
- Regelmäßige Veränderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen belasten die Betreiber oft zusätzlich.
- Renditeprognosen sollten nicht zu optimistisch sein. War der Kaufpreis zu hoch angesetzt oder die Prognose für den Verkaufspreis unrealistisch, wurden Instandhaltungsrücklagen und Modernisierungskosten falsch eingerechnet, kann sich dies nachteilig auf die in Aussicht gestellte Rendite auswirken.
Je nach Investitionsform kommen noch weitere Risiken hinzu:
- Bei Geschlossenen Immobilienfonds müssen (je nach Ausgestaltung) Risiken wie z.B. Totalverlust, Nachschusspflicht, Rückzahlung von Ausschüttungen, mangelnde Fungibilität bei zumeist langen Mindestlaufzeiten von 20 Jahren und mehr bedacht werden.
- Beim direkten Erwerb eines Pflegeappartements besteht das Risiko, dass der Betreiber insolvent wird. Die Eigentümergemeinschaft muss sich dann grundsätzlich selbst auf einen neuen Betreiber verständigen.
- Wird die Kapitalanlage mit Darlehen finanziert, können künftige Finanzierungskosten aufgrund der derzeit günstigen Zinskonditionen für Immobiliendarlehen unterschätzt werden.
- Bei Nachrangdarlehen oder Crowdfunding stellt die Insolvenz des Darlehensnehmers wohl das höchste Risiko dar, denn die Darlehensvergabe erfolgt regelmäßig ohne Sicherheiten. Aufgrund der Nachrangigkeit ist das Totalverlustrisiko dann besonders hoch, da erst alle bevorrechtigten Gläubiger aus der Insolvenzmasse befriedigt werden.
Da Keine Pflicht zur Prospekterstellung für Vermögensanlagen bis 2,5 Mio. EUR besteht – hier ist nur 3-seitiges Informationsblatt erforderlich – erhält der Anleger oft nur unzureichende Informationen. Eine Aufsicht der BaFin über die Tätigkeit und Verantwortlichkeit der Crowdfunding-Plattformen ist zumindest derzeit nicht vorgesehen.
Bewertung:
Im Gegensatz zu den häufig in den Vordergrund gestellten Verkaufsargumenten, wie z.B. des demographischen Wandels und eines daher steigenden Bedarfs an Pflegeplätzen, der Steuervorteile und staatliche Förderung (Pflegeimmobilie) , dürfen daher die nicht unerheblichen Risiken nicht übersehen werden.
Schadensersatz – Aufklärungspflichten:
Anleger sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, zutreffend, verständlich und vollständig aufzuklären. Ist z.B. eine Aufklärung über die Risiken unterblieben, stehen ihnen Schadensersatzansprüche zu.
Unser Angebot an Sie:
Falls Sie eine Bewertung hinsichtlich Ihrer Investition in eine Pflegeimmobilie möchten oder das Gefühl haben, nicht richtig oder nicht vollständig aufgeklärt worden zu sein, so rufen Sie uns an: (0681) 96 87 89-0 oder schreiben Sie uns eine E-Mail: kanzlei@ts-rechtsanwaelte.de
Um Anlegern hier eine erste Einschätzung hinsichtlich ihrer rechtlichen Möglichkeiten zu geben, bieten wir eine kostengünstige Erstberatung an.