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Schrottimmobilie – Rechtliche Möglichkeiten

Hinweis

14.05.2012

Unter sog.Schrottimmobilien“-Fällen versteht man regelmäßig Fallkonstellationen, bei denen Anlegern unter Vorspiegelung falscher Tatsachen eine völlig überteuerte Immobilie (Eigentumswohnung) verkauft und deren Erwerb mittels eines „im Paket“ mitvermittelten Darlehens finanziert wurde.

Nach inzwischen zahlreichen Urteilen des Bundesgerichtshofs zu dieser Thematik bieten sich für Geschädigte diverse rechtliche Möglichkeiten.
Aufgrund der Vielschichtigkeit der sog. Schrottimmobilienfälle bzw. Erwerbermodelle und der erforderlichen Bewertung im Einzelfall, soll hier nur folgender, nicht abschließender Kurzüberblick gegeben werden.

Ansprüche gegen den Vertrieb bzw. Berater

Mit dem Vertrieb/Berater kommt grundsätzlich zumindest stillschweigend ein sog. Auskunfts- und Beratungsvertrag zustande. Daher besteht eine Verpflichtung zur vollständigen und richtigen Aufklärung. Bei entsprechenden Pflichtverletzungen (z. B.: Risikofehlaufklärungen, fehlerhafte Berechnungen, Täuschungen über die erzielbaren Mieten oder den Wert, etc. – siehe typische Fallkonstellationen bei Schrottimmobilien) stehen dem Anleger Schadensersatzansprüche zu.

Ansprüche gegen den Verkäufer/Initiator

Auch gegenüber dem Verkäufer/Initiator kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.
Des Weiteren ist z. B. bei sittenwidrig überteuerten Immobilien der Kaufvertrag unwirksam und somit rückabzuwickeln.

Ansprüche gegen die finanzierende Bank bzw. Bausparkasse

Da in vielen Fällen der Vertrieb bzw. Berater bzw. Verkäufer bzw. Initiator bereits nicht mehr existent ist, wenn der Anleger die Täuschung und den Betrug bemerkt, verbleibt die finanzierende Bank, die vom Anleger weiterhin Zins- und Tilgungszahlungen einfordert, als Gegner.

Rückabwicklung auf der Basis einer sog. Haustürsituation

Nach den Grundsatzurteilen des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) – Heininger-Entscheidung vom 13.12.2001; Crtailsheimer-Volksbank-Entscheidung vom 25.10.2005 – und des Bundesgerichtshofs (BGH) können Anleger die in einer sog. Haustürsituation zustande gekommenen Verträge (sog. Haustürgeschäfte) grds. nach dem früheren Haustürwiderrufsgesetzt (HWiG) widerrufen.
Jedoch wird der Immobilienkauf nur dann mit rückabgewickelt, wenn der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag als sog. „wirtschaftliche Einheit“ anzusehen sind.

Schadensersatzansprüche aufgrund der der Bank zuzurechenden Täuschungen des Anlageberaters bzw. Vermittlers

Hiervon abgesehen stehen dem Anleger Schadensersatzansprüche gegen die Bank zu, wenn der Vermittler/Berater den Anleger z.B. mit unrichtigen Angaben über die Werthaltigkeit der Immobilie vorsätzlich getäuscht hat. Dem Kreditinstitut werden solche Täuschungen des Beraters zugerechnet.

Schadensersatzansprüche aufgrund eigener Pflichtverletzungen der Bank

Zudem hat der Bundesgerichtshof (BGH) verschiedene Fallgruppen für Schadensersatzansprüche der Anleger gegen die finanzierende Bank – wie z.B. die des sog. Wissensvorsprungs der Bank – gebildet.

Insoweit hat der BGH mit Grundsatzurteil vom 16.05.2006 (Az.: XI ZR 6/04) entschieden, dass sich ein Anleger in Fällen eines sog. „institutionalisierten Zusammenwirkens“ der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber der Immobilie unter erleichterten Voraussetzungen auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler oder über das Anlageobjekt berufen kann. Insoweit wird die Kenntnis der Bank widerleglich vermutet, wenn die Unrichtigkeit objektiv evident ist.

Hierfür spricht z. B. die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises, die seitens der Rechtsprechung bei einem um 100% überhöhter Kaufpreis angenommen wird. Um diese zu beweisen, ist regelmäßig die Einholung eines Gutachtens sinnvoll.

Aufgrund unserer Spezialisierung und Erfahrung sind uns diesbzgl. versierte Gutachter bekannt. Auch ergeben sich im Rahmen einer Erstberatung oftmals Anhaltspunkte – wie z. B. der Jahresnettomiete, … – aufgrund derer eine erste Einschätzung abgeben werden kann, ob die Einholung eines Gutachtens wirtschaftlich Sinn macht.

Hinzu kommt, dass wir mit anderen ebenfalls auf den Anlegerschutz ausgerichteten Kanzleien in Kontakt stehen und so Erfahrungen zu diversen Objekten, Vertrieben, finanzierenden Banken ausgetauscht werden (siehe hierzu unsere Philosophie).

„Treuhandfälle“ bzw. „Treuhandmodelle“

Unter sog. „Treuhandfällen“ versteht man Fallkonstellationen, bei denen sowohl der Immobilienkauf als auch der Darlehensvertrag mit der Bank für den Anleger über einen Treuhänder abwickelt wurde. Häufig verstieß die Vollmacht in diesen Fällen gegen das Rechtsberatungsgesetz (RBerG), woraus sich für den Anleger verschiedene rechtliche Möglichkeiten ergeben können. Da diese durch die in den letzten Jahren ergangene Rechtsprechung jedoch so vielschichtig sind, kann in hiesigem Grobüberblick hierauf nicht näher eingegangen werden.

Verjährung

Geschädigte sollten unbedingt beachten, dass ihre Ansprüche zu verjähren drohen, wenn nicht rechtzeitig die erforderlichen rechtlichen Schritte eingeleitet werden.
DieVerjährung beläuft sich grds. auf 3 Jahre ab Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis, wobei jedoch die Verjährungshöchstfrist von 10 Jahren zu berücksichtigen ist (mehr Info zur Verjährung).

Hilfestellungen für Geschädigte

Aufgrund der seitens der Rechtsprechung herausgebildeten rechtlichen Möglichkeiten, die wir oben nur im Grobüberblick dargelegt haben, sollten geschädigte Anleger den Zahlungsaufforderungen der Bank bzw. Bausparkasse nicht ungeprüft nachkommen, sondern ihre Verteidigungsmöglichkeiten und Schadensersatzansprüche prüfen lassen. Die Vielschichtigkeit der sog. Schrottimmobilienfälle bzw. Erwerbermodelle erfordert hierzu eine Bewertung im Einzelfall.

Nutzen Sie unsere Erstberatung

Nur, wer seine rechtlichen Möglichkeiten kennt, kann entscheiden, ob und wie er mit der Gegenseite sinnvoll verhandelt.

Um geschädigten Anlegern hier eine erste Einschätzung hinsichtlich ihrer Möglichkeiten zu geben, bieten wir eine kostengünstige Erstberatung an.

Ihr Nutzen: Auf der Basis dieser Erstbewertung kann sodann die weitere Vorgehensweise – ggfs. unter Einbeziehung einer Rechtsschutzversicherung – mit Ihnen erörtert werden.

Unsere Erfahrung zeigt hierbei, dass auch im Rahmen außergerichtlicher Vergleichslösungen nicht nur rechtliche, sondern auch wirtschaftliche Aspekte von Relevanz sind. Selbst in Fällen mit schwierigen rechtlichen Fallgestaltungen konnten wir für unsere Mandanten schon häufig tragfähige Lösungen (z. B. mit entsprechenden Darlehensnachlässen) durchsetzen.

In der Regel ist auch eine Verwertung der Immobilie angezeigt, da Geschädigte nicht nur ihre Probleme mit der finanzierenden Bank, sondern auch die weiteren aus ihrer Schrottimmobilie heraus resultierenden Probleme – wie z. B.: (künftige) Vermietbarkeit der Immobilie, Renovierungskosten, Probleme mit der Wohnungseigentümergesellschaft, etc. – zu lösen haben.

Rechtsanwalt Christian Thum



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