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Schrottimmobilie – Darlehen zum Erwerb einer überteuerten Eigentumswohnung

Hinweis

14.05.2012:

Schrottimmobilien – typische Fallkonstellationen

Unter sog. „Schrottimmobilien“-Fällen versteht man regelmäßig Fallkonstellationen, bei denen Anlegern unter Vorspiegelung falscher Tatsachen eine völlig überteuerte Immobilie (Eigentumswohnung) verkauft und deren Erwerb mittels eines „im Paket“ mitvermittelten Darlehens finanziert wurde.

Bei diesen Modellen spricht man auch von sog. „Erwerbermodellen“.

Folgende – verkürzt geschilderte – Fallkonstellation erscheint uns aufgrund unzähliger Beratungsgespräche mit Geschädigten sog. „Schrottimmobilienfälle“ als typisch:

1.) Erstkontakt (oftmals in einer sog. Haustürsituation)

Die Anleger/Opfer werden von Strukturvertrieben oftmals ungefragt u.a. unter der Vorgabe der Möglichkeit des Steuersparens telefonisch kontaktiert und um einen unverbindlichen Beratungstermin gebeten. Bei diesem ersten Beratungsgespräch, das häufig in der Privatwohnung der Anleger (u.U. sog. Haustürsituation)  stattfindet, wird diesen seitens eines Vermittlers bzw. Anlageberaters nach Sichtung der Lohn-, Versicherungs- und Finanzunterlagen in vielen Fällen unter Hinweis auf die Notwendigkeit der privaten Altersvorsorge zum Erwerb einer Eigentumswohnung geraten.

2.) Täuschung über die erzielbare Miete, etc.

Sodann wird den Anlegern ein Immobilien-Modell vorgestellt, bei dem sie – angeblich – ohne wesentliche eigene finanzielle Belastung eine Eigentumswohnung erwerben können. Dabei wird ihnen vorgespiegelt, dass sie den Kredit mit den erzielbaren Mieten und den Steuervorteilen zurückzahlen können und somit fast kein Eigenkapital aufgewendet werden müsse. Regelmäßig wird behauptet, dass eine Finanzierungszusage aufgrund des Gegenwerts der Eigentumswohnung bereits vorliege. Untermauert wird das ganze Konzept durch eine bei Immobilien gegebene Wertbeständigkeit, Inflationsbeständigkeit und Sicherheit, die bei anderen Finanzanlagen fehle. Aufgrund der Wertsteigerung könne die Immobilie später mit Gewinn verkauft werden.

Die erheblichen Risiken, die mit solch einem Erwerbsmodell verbunden sind – wie z.B.: Leerstandsrisiko, Mietausfallrisiko, Probleme mit der WEG, etc. – werden dem Anleger regelmäßig verschwiegen. Zudem wird seitens der Strukturvertriebe u.a. mit fehlerhaften Berechnungen gearbeitet. So ist die prognostizierte Mietentwicklung und Wertentwicklung häufig unrealistisch. Die Mietgarantien sind oft faktisch unzureichend. Teilweise werden die anfänglichen Mieten befristet durch „Subventionen“ geschönt, weil diese am Markt gar nicht erzielbar sind.

3.) Wucher, sittenwidrige Überteuerung der Immobilie

Weiter wird der Anleger darüber getäuscht, dass derKaufpreis der Immobilie  – bedingt durch eine ungünstige Lage, durch den schlechten Zustand, durch hinzuaddierte hohe Provisionen (15 – 35%), etc. – völlig überteuert ist.

Unsererseits eingeholte Gutachten haben ergeben, dass Fälle, bei denen Eigentumswohnungen mit mehr als 100 % über dem Verkehrswert verkauft werden, keine Seltenheit sind.

Von Wucher bzw. einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers ist entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann auszugehen, wenn der Kaufpreis den tatsächlichen Wert um etwa das Doppelte übersteigt.

Aufgrund solcher Täuschungen ist bei Fallkonstellationen dieser Art auch oft von „Betrug“ bzw. „Immobilienbetrug“ die Rede.

4.)  Lage der Eigentumswohnung

Um zu vermeiden, dass der Anleger das Immobilienobjekt besichtigt oder ihm ggfs. die schlechte Lage der Schrottimmobilie bekannt wird, wird dem Anleger in der Regel eine räumlich weit von dessen Wohnort entfernte Immobilie bzw. Eigentumswohnung angeboten. So werden z.B. Westdeutschen Immobilien z.B. in Berlin, Chemnitz, Leipzig oder Zwickau angeboten. Ostdeutschen hingegen werden Schrottimmobilien z.B. in Mannheim, Nürnberg oder Saarbrücken vermittelt.

5.) Zeitdruck – Notartermin

Regelmäßig wird der Anleger hinsichtlich der Anlageentscheidung unter Zeitdruck gesetzt. Ihm wird gesagt, dass er schnell handeln müsse, damit die Eigentumswohnung nicht von einem anderen „weggeschnappt“ werde.

Deshalb ist der Notartermin schon oder er wird kurzfristig vereinbart. Dem Anleger wird hierzu noch erklärt, dass der Notartermin nur eine Formalität darstelle und er am besten keine Fragen stelle. Sollten Unklarheiten bestehen, so werde der Berater, der bei dem Notartermin mitanwesend ist, alles klären.

Beim Notartermin verliest der Notar dem nach wie vor überrumpelten Anleger lediglich das Kaufvertragsangebot. Vom Inhalt versteht der Anleger vielfach nur wenig. Ihm ist häufig auch nicht bewusst, was es mit dem „Angebot“, das er abgibt, auf sich hat.

6.) Immobilienkredit – Immobilien-Darlehen bzw. Bauspardarlehen

Letztlich wird dem Anleger seitens der Bank, die mit dem Strukturvertrieb zusammenarbeitet, der Darlehensvertrag noch zur Unterzeichnung per Post zugeschickt oder der Berater legt dem Anleger den Darlehensvertrag zur Unterzeichnung vor. Sollte der Anleger nun doch noch Zweifel anmelden, wird er auf den verbindlichen notariellen Kaufvertrag hingewiesen.

Sofern in die Finanzierung eine Bausparkasse eingebunden ist, schließt der Anleger zur Finanzierung des Erwerbs der Eigentumswohnung ein Bauspardarlehen nebst Bausparvertrag bzw. eine Bausparsofortfinanzierung ab.

7.) „Treuhandfälle“

Zum Teil erfolgt die ganze Abwicklung über einen sog. Treuhänder, der sowohl den Immobilienkauf als auch den Darlehensvertrag mit der Bank für den Anleger abwickelt (sog. „Treuhandmodelle“), sodass sich der Anleger selbst – wie ihm suggeriert wird – um nichts kümmern müsse.

8.) Fortsetzung der Täuschung

Opfer solcher sog. Schrottimmobilienfälle werden zum Auslauf ihrer Zinsbindungen oftmals ein weiteres Mal übervorteilt. So wird ihnen entweder ein völlig überhöhter Zins angeboten oder sie werden auf andere Weise bewogen, ihren Kredit umzufinanzieren. In Unkenntnis ihrer rechtlichen Möglichkeiten wechseln sie dann ggfs. zu einem anderen Kreditinstitut und begeben sich somit diverser rechtlicher Möglichkeiten.

Daher sollten sich Geschädigte rechtzeitig vor Ablauf ihrer Zinsbindung rechtlichen Rat einholen. Hierzu bieten wir eine kostengünstige Erstberatung an.

Rechtliche Möglichkeiten:

Geschädigten von Schrottimmobilienfällen stehen diverse rechtliche Möglichkeiten (Schadensersatz, Rückabwicklung, etc.) zu.

Zudem zeigt die Erfahrung, dass im Rahmen außergerichtlicher Vergleichslösungen nicht nur rechtliche, sondern auch wirtschaftliche Aspekte von Relevanz sind. Auch mit entsprechenden Darlehensnachlässen konnten so schon häufig tragfähige Lösungen für unsere Mandanten gefunden werden.

Deshalb sollten geschädigte Anleger den Zahlungsaufforderungen der Bank bzw. Bausparkasse nicht ungeprüft nachkommen, sondern ihre Verteidigungsmöglichkeiten und Schadensersatzansprüche prüfen lassen. Hierzu bieten wir Anlegern eine  kostengünstige Erstberatung an.

Unbedingt beachten sollten Geschädigte hierbei, dass ihre Ansprüche zu verjähren drohen, wenn nicht rechtzeitig die erforderlichen rechtlichen Schritte eingeleitet werden. Zwar steht eine Verjährung einer außergerichtlichen Vergleichslösung nicht zwingend entgegen, bessere Chancen haben Anleger jedoch mit unverjährten Ansprüchen.

Rechtsanwalt Christian Thum



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